Vendita e riacquisto prima casa: occhio alla decadenza delle agevolazioni, perchè?
Perchè un preliminare non basta: per non perdere i benefici, occorre concludere l’operazione di acquisto entro un anno.
Acquisto prima casa e perdita agevolazioni fiscali: chiarimenti dalla Cassazione
Lo conferma ancora una volta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10562/2022, a seguito del ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza della Commissione Tributaria Regionale a favore di un contribuente.
Questi i fatti: un contribuente aveva impugnato presso la Commissione Tributaria Provinciale un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva disposto la revoca delle agevolazioni “prima casa” previste dall’art. 1 della tariffa parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986, motivata con il fatto che, a seguito di alienazione dell’immobile prima dello scadere del termine di cinque anni dalla data di acquisto, aveva comprato un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale oltre il termine di un anno previsto dalla normativa vigente.
Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso, ritenendo che l’inadempimento all’obbligo previsto dalla legge fosse dipeso da causa di forza maggiore. Il contribuente aveva, infatti, dedotto che la posticipazione della compravendita oltre il termine di un anno era dipeso da cause non dipendenti dalla propria volontà, avendo la società promissaria venditrice non tempestivamente adempiuto all’obbligo di consegna dell’immobile nella data fissata dal contratto preliminare.
Preliminare e contratto di compravendita: effetti giuridici diversi
Dopo il rigetto anche in secondo grado da parte della Commissione Tributaria Regionale, l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione. Sulla questione, la Corte ha ricordato che dal punto di vista civilistico il contratto preliminare di compravendita non produce che effetti obbligatori, mentre l’effetto traslativo della proprietà ex art. 1376 c.c., discende esclusivamente dal contratto definitivo o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo ai sensi dell’art. 2932 c.c..
Questa ratio va recepita anche in ambito tributario. Come spiegano gli ermellini, il significato letterale dell’espressione “acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, quale elemento previsto ai fini della conservazione dell’agevolazione fiscale, rimanda univocamente alla necessità di porre in essere un negozio traslativo del diritto di proprietà di un immobile.
La stessa Cassazione ha chiarito che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’art. 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T.U. Registro può anche essere a titolo gratuito o riguardare una quota indivisa di un immobile, ma non è dubitabile che per “acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita.
In base a questo principio di diritto, per conservare l’agevolazione fiscale c.d. “prima casa” non è sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, avente meramente effetti obbligatori, essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell’immobile, entro il termine previsto dalla legge.
Per i vostri acquisti e vendite affidatevi sempre a Everest Immobiliare a Novara, garanzia di qualità e professionalità da oltre 40 anni.
